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| Cómo participar en una
subasta |
Tras
la importante reforma legislativa de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, se simplifica considerablemente la subasta
con la principal finalidad de eliminar las importantes
trabas que limitaban el acceso a los potenciales interesados
profanos en la materia.
Para participar en una subasta, el primer paso
es obtener la información de la misma por
el medio de publicidad que haya sido acordado por
el Juzgado, podrá ampliarse la información
a través de los datos y documentación
que con carácter público pueden consultarse
en los Juzgados.
Para tomar la determinación de participar
en la subasta hay que tener en cuenta los siguientes
factores.
El tipo de la subasta, o valor del bien determinado
judicialmente, se constituye por el precio que al
bien le ha asignado un perito designado judicialmente,
que coincidirá con el valor de mercado, al
que habrá que deducírsele, en caso
de que existan, el importe de las cargas (embargos,
hipotecas, etc..) que soporte el bien con carácter
preferente al ejecutante (acreedor) que baya solicitado
la subasta, ya sea el importe total que figura en
los registros públicos o el que a petición
del interesado hayan informado los acreedores beneficiados
por las cargas. El interesado en participar en la
subasta deberá asumir dichas cargas, y manifestarlo
expresamente ante el Juzgado. Así mismo deberá
manifestar su conformidad con la situación
posesoria del bien, en los términos en que
haya podido informarse en el Juzgado.
Para participar en la subasta es preceptivo, excepto
para el ejecutante, consignar con carácter
previo en la cuenta del Juzgado el 30% del tipo
de la subasta en caso de bienes inmuebles y el 20%
en caso de bienes muebles.
El bien se adjudicará al mejor postor, pero
con posterioridad a la celebración de la
subasta, el Juez deberá aprobar el remate
(adjudicación) ateniéndose a las siguientes
circunstancias:
Si se ha ofrecido más del 70% del tipo en
caso de inmuebles o el 50% en caso de muebles se
aprobará el remate directamente.
Si se ha ofrecido más del 70% o 50% (inmuebles
o muebles), con pago aplazado, y el acreedor ejecutante
no mejora la postura también se aprobará
a favor del mejor postor.
Si se ofrece más del 50%
en caso de inmuebles o el 30% en caso de muebles,
y no mejora la postura ni el ejecutado (propietario
del inmueble), ni el ejecutante (acreedor), se aprobará
a favor del mejor postor.
Si se ofrece lo que se deba por
principal intereses y costas, y no mejoran las posturas
ni ejecutante ni ejecutado, también se aprobará
a favor del mejor postor.
Si no se cumpliera ninguna de las anteriores circunstancias
(se hayan ofrecido posturas por debajo del 50 %
o 30%), el Juez tiene la facultad de aprobar el
remate, oyendo a las partes en el procedimiento
y atendiendo a las circunstancias del caso. De lo
que antecede cabe indicar que no necesariamente
se aprobará el remate a favor del mejor postor,
pues en determinados casos el ejecutante (acreedor)
podrá mejorar la postura y el ejecutado (deudor)
podrá pagar la deuda o presentar a un tercero
que mejore la postura realizada.
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| Recomendaciones |
Es importante
antes de concurrir a una subasta cerciorarse de cual
es el verdadero importe de las cargas que soporta
el bien, y que habrán de ser asumidas por el
adjudicatario, cabe la posibilidad de que dicha información
conste en las actuaciones judiciales, o incluso en
los correspondientes registros públicos, porque
así lo haya solicitado el ejecutante, pero
en el caso de que no se hay realizado esta solicitud,
el interesado deberá ponerse en contacto con
los acreedores preferentes, para obtener información
sobre la subsistencia o importe de dichas cargas,
cabiendo incluso la posibilidad de adquirir dichos
créditos, o negociar su importe para una posible
adjudicación del bien.
Es conveniente también cerciorarse de la real
situación posesoria del bien, es decir, comprobar
si tiene inquilinos, si el deudor esta disfrutando
del inmueble, vehículo etc., la casuística
puede ser muy variada; con carácter previo
a la subasta, el Juzgado habrá podido constatar
tal situación; en el supuesto más común
de que sea el propio deudor quien posea el bien, el
Juzgado podrá acordar inmediatamente la entrega
de la posesión, a no ser que la haya entregado
voluntariamente, o lo hayamos acordado previamente
con el ocupante. Resulta aconsejable con carácter
previo visitar el inmueble y contactar con su ocupante.
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